【買樓懶人包】首置必睇4個按揭申請重點

香港買樓相信是大部份人的夢想，但香港樓價高企，對比全球樓價指數，香港樓價已連續11年成為全球樓價最難負擔的城市。2021年樓價中位數更為家庭入息中位數的23.2倍，即港人不吃不喝也要23.2年方夠儲蓄「上車」¹。香港樓價走勢十年不斷升，在香港買樓難，彷彿已是大家的共識。

要成功上車，就一定要先了解什麼是按揭。物業按揭是一種抵押借貸，借款人要按照與銀行或貸款機構協定的利率及還款年期，分期向承按人支付本金及利息。透過物業按揭，買樓不需要一次過付清樓價，儲到首期就能上車。獲批按揭貸款後，按揭借款人如中途斷供或破產，銀行就有權將已抵押出來的物業回收，作放售或出租等以補償損失。

由於傳統銀行只能承造最高5至6成按揭，因此資金有限的首置人士，多數會有申請「按揭保險」的需要。按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下，樓價上限及貸款額上限等條件，銀行可以為借款人提供最高達８至９成按揭貸款，大大減輕置業人士的首期負擔。

隨著政府近年放寬樓宇按揭成數，只要符合條件，銀行批出首置9成按揭已非如從前般機會渺茫，2022-2023年度財政預算案再一次上調按揭保險樓價上限。對於不少置業預算一直追不上香港樓價升幅的香港人來說，買樓上車的目標又貼近一些。那麼想首置上車買樓，當中又有什麼地方要注意？

拆解新按保4個重點

政府於2022年2月23日公佈的財政預算案中，將首置人士的按揭貸款樓價上限提高，過千萬港元物業都可做到 9成首置按揭，降低了首置置業的門檻，最新政策有以下4項重點：

1) 1,000萬物業都做到9成按揭

從前要做到9成按揭，樓價不得超過400萬港元，但現在香港還剩下多少樓盤是在400萬港元以內？根據香港樓價數據⁷，2021年位居香港各區樓價最低的屯門區，平均樓價也要622萬港元。隨著樓價升幅，政府放寬按揭保險計劃，讓市民較易儲到第一筆首期，有更大機會購買到理想安樂窩²：

1. 成揭貸款的樓價上限由800萬港元提升至1,000萬港元；
2. 8成按揭貸款的樓價上限由1,000萬港元提升至1,200萬港元；
3. 擴大按保計劃範圍， 1,200萬至1,920萬港元物業的按揭成數上限可達５至８成，按揭貸款上限為960萬港元

根據金管局規定，以往1,200萬港元物業最多可按５成，所需首期要600萬港元，但在新版按保實施後，按揭成數提高8成，所需首期大幅降至240萬港元，兩者相差360萬！要留意的是，隨著按揭成數放寬，對申請人的收入要求亦會相應大幅提高，必須謹慎考慮自身能力再作決定。

另外值得留意，如果您心儀的單位是村屋，即使首次置業，村屋按揭成數最高也只能做到8成半；銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55年，而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會不獲按揭申請。

2) 9成首置按揭申請人需有固定本地收入

除了樓價影響按揭成數外，要成功做9成按揭申請的業主亦必須為固定受薪人，主要收入來源均需來自本地²。相反，如果主要收入來自海外，申請人須證明該收入與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，才有機會申請到首次置業9成按揭。

若申請人的薪酬組合包括底薪和佣金或現金獎，申請按揭只會以底薪作考量，若底薪不足有機會只能作 8 成按揭申請。

最後，與非首置人士一樣，如果申請人為自僱人士，最高亦只能申請8成按揭。

3) 符合「首置」資格

申請首次置業九成按揭者必需為首置人士，但所謂的首置定義，並不代表是在香港第一次買樓，只要您於申請按揭時未有持有任何香港住宅物業，而置業目的是作自住用途，則已合乎資格。如您在申請首置九成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦符合首置資格。

換言之，首置換樓其實也並沒問題，由於新例並無規定換樓之間要相隔多久，只要您在賣出原有物業再買入新物業時，確保之前的賣樓交易已完成，之後買的新樓，仍可享香港首次置業優惠。

4) 即供樓花並不適用

不少人首置買樓，都可能偏向買新樓樓花。但如您想申請到９成的買樓貸款，就要注意首置九成只適用於現樓，又或者是建期樓花。如即供樓花的話，由於您申請置業按揭時樓宇尚未落成，在沒有實物抵押的情況下，獲批的銀行按揭成數一般都會較低。

首置點做9成按揭？

新手買樓只要符合以上條件，就可申請9成的貸款按揭。銀行在審批首置貸款申請時，會以兩種方法去計算，申請人一般都要通過兩個指標才可獲批按揭：

• 供款與入息比率：銀行會先以申請人的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio，DSR）來衡量，申請人的供款不能超過個人或家庭入息的50%。
• 銀行壓力測試：即以目前按揭息率加3%計算，首置樓按的供款佔入息比率不可超過60%。未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請最高 8 成或 9 成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，而且要額外另加一定按揭保險費。

如想做9成按揭，以P按2.5厘利率、 30年還款期為例，可參考以下每月供款及入息要求⁴：

按揭保險保費點計？

上文提過，要做到6成以上按揭的話，就可申請按揭保險計劃。按揭保險費取決於您所申請的按揭種類、按揭年期、按揭貸款、一次過付清抑或逐年支付。如選擇一次過交保費的話，一般都有折扣優惠。以淨息按揭（即Ｐ按及Ｈ按）為例，按揭成數為9成、還款期30年並一次付清的保費是貸款額的4.35%；借25年的話則為4.1%，借20年的話就會是3.75%。一般而言，首置按揭保險申請時間一般需要一至三個星期。雖然置業按揭樓價上限放寬，9成上車按揭更易申請，但供樓對不少上車人士來說仍然是一個長遠而沉重的經濟負擔，而且成功用按揭買樓，亦要確保有能力按期還款，否則一旦家庭財政狀況出現問題，便有機會招致斷供。

首置怎樣避免斷供風險？

如果您是家庭的經濟支柱，一份人壽保險可助您在按揭供款期內為家庭築起基本安全網。如果丈夫是有穩定工作和收入來源的按揭借款人，而妻子是一名全職家庭主婦，一旦丈夫在供樓期間突然意外離世，妻子便要獨力承擔餘下的按揭貸款，否則可能因為斷供而被銀行沒收物業抵債。若然丈夫在供樓前已投保人壽保險，並指定妻子作為保單受益人，那麼她便能受到身故權益的保障，獲得相當於保單投保額的賠償，以解燃眉之急，避免即時斷供的情況。在市面壽險產品眾多，FWD富衛香港的自主保定期人壽保障計劃（「自主保」³）是其中一個讓您安心投保的選擇。此定期人壽保險旨在讓投保人在身故時向家人給予保障，不含儲蓄成份，在同一保費下，人壽保額相對較含儲蓄成分的終身人壽保險高。「自主保」³設有5、10或20年續保年期，讓您根據按揭還款期或其他短中期的保障需要而彈性地做出決定，而在每個續保年期⁴內，保費率⁵均為平衡及保證維持不變。「自主保」更提供享悅人生增值保障選項⁶，讓您可在55歲⁷或之前可於重要人生里程碑增加投保額，例如買入住宅物業、結婚、子女誕生等，助您籌劃未來。

成功買樓上車，下一步就是裝修入伙，如要享受安枕無憂的優悠生活，裝修後準備入伙前，別忘記購買一份家居保險。富衛家居保⁹可讓您的家居物品和小型室內家居裝修工程，以及短暫寄存於其他地方進行翻新、維修或清潔的私人財物，以至個人法律責任等均得到保障。家居財物及個人法律責任的每年最高保障金額分別可達港幣1,000,000元及5,000,000元。立即網上投保，享限時優惠！